Po latach rekordowej ekspansji rynek powierzchni magazynowych w Polsce wchodzi w fazę dojrzałości. Podaż wciąż rośnie, ale ostrożniej; najemcy stawiają na jakość, lokalizację i gotowość pod automatyzację. Ten raport podsumowuje kluczowe wskaźniki i trendy na 2026 rok.
Najważniejsze liczby
Rynek przeszedł od fazy „buduj spekulacyjnie i czekaj na najemcę” do modelu bardziej zdyscyplinowanego: w 2024 roku nowa podaż (2,6 mln m²) była o niemal 30% niższa niż rok wcześniej, a deweloperzy coraz częściej ruszają z budową dopiero przy wstępnie zabezpieczonym popycie. To zdrowy sygnał stabilizacji.
Popyt: e‑commerce dojrzewa
E‑commerce pozostaje istotnym motorem popytu, ale jego dynamika wyhamowała w stosunku do okresu pandemicznego boomu. W zamian rośnie znaczenie logistyki miejskiej i obiektów typu „last‑mile” — mniejszych magazynów blisko aglomeracji, obsługujących szybkie dostawy. Najemcy coraz częściej godzą się na wyższy czynsz w zamian za bliskość klienta końcowego.
| Sektor najemcy | Udział | Trend |
|---|---|---|
| Handel i e‑commerce | 38% | ↑ |
| Logistyka i dystrybucja (3PL) | 32% | → |
| Produkcja i motoryzacja | 16% | ↑ |
| Pozostałe sektory | 14% | → |
Podaż i geografia
Tradycyjne huby — okolice dużych aglomeracji i głównych korytarzy transportowych — pozostają najbardziej pożądane. Jednocześnie rośnie zainteresowanie regionami wschodnimi i lokalizacjami przygranicznymi, napędzane zmianami w przepływach handlowych. Deweloperzy ostrożniej podchodzą do projektów spekulacyjnych, co ogranicza ryzyko nadpodaży.
Magazyn przestał być „pudłem na towar”. Staje się aktywem technologicznym — z instalacją pod roboty, fotowoltaiką na dachu i certyfikatem środowiskowym.
Czynsze i koszty
Czynsze bazowe rosną umiarkowanie, ale prawdziwą zmienną stały się koszty eksploatacyjne — energia, podatki i utrzymanie. Najemcy coraz uważniej liczą całkowity koszt zajmowania powierzchni (TCO), a nie samą stawkę za metr. To premiuje obiekty energooszczędne, w których niższe rachunki rekompensują wyższy czynsz.
Trendy, które będą kształtować rynek
- Automatyzacja jako standard projektowy — nowe obiekty od początku projektuje się pod roboty i goods‑to‑person.
- Zielony budynek — certyfikaty środowiskowe i fotowoltaika przestają być dodatkiem, a stają się wymogiem najemców.
- Logistyka miejska — popyt na małe obiekty blisko miast będzie rósł najszybciej.
- Elastyczność umów — najemcy szukają krótszych i bardziej skalowalnych kontraktów.
Źródła: PINK (Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych), Savills, Cushman & Wakefield, CBRE, Newmark Polska, BNP Paribas Real Estate — dane rynku powierzchni magazynowo‑przemysłowych za 2024 r.